O agenție imobiliară lansează o campanie de marketing agresivă și extrem de atrăgătoare: "Terenuri gratis". Zeci de persoane, visând la o parcelă de pământ pentru a-și construi o casă, răspund ofertei. Mecanismul pare simplu: terenul se vinde la prețul simbolic de 1 euro, însă cumpărătorul trebuie să achite un "comision de intermediere" de câteva sute sau chiar o mie de euro către agenție. Tranzacțiile sunt parafate la notar, ceea ce oferă o aparență de legalitate și siguranță. În realitate, întregul proiect este un castel de nisip. Terenurile promise nu aparțin de drept vânzătorului, fiind grevate de sarcini și interdicții de înstrăinare, un detaliu esențial ascuns cu grijă cumpărătorilor.

Cazul, soluționat definitiv de Curtea de Apel, este un exemplu clasic de înșelăciune imobiliară la scară largă, orchestrată cu premeditare. Decizia instanței aduce în discuție nu doar modul de operare al infractorului, ci și chestiuni juridice de finețe, precum întreruperea cursului prescripției penale și criteriile de individualizare a pedepsei pentru un prejudiciu colectiv masiv.

Denumirea speței analizate

Decizia penală nr. 155/2021 din 09 martie 2021, pronunțată de Curtea de Apel, având ca obiect soluționarea unui dosar privind infracțiunea de înșelăciune în formă continuată (25 de acte materiale).

Situația de fapt: Iluzia Terenului de 1 Euro

În perioada 2010-2011, inculpatul K.K., prin intermediul propriei agenții imobiliare (S.C. Lord of Lands S.R.L.), a lansat campania "Terenuri gratis". Schema, care a atras un număr mare de clienți, se baza pe următorii piloni:

Oferta irezistibilă: Promitea vânzarea unor loturi de teren în zone precum Hălchiu și Hărman (jud. Brașov) la prețul derizoriu de 1 euro.

Comisionul ascuns: Prețul real era mascat sub forma unui "comision de intermediere" consistent (300-1000 euro), achitat direct agenției imobiliare, pentru care se emiteau facturi sau bonuri fiscale.

Situația juridică falsă: Inculpatul achiziționase el însuși terenurile respective cu plata în rate și nu achitase integral prețul. Mai mult, terenurile erau grevate de ipoteci legale și interdicții de înstrăinare în favoarea vânzătorilor inițiali. Acest fapt crucial era ascuns cumpărătorilor, în promisiunile de vânzare garantându-se în mod fals că imobilele sunt libere de sarcini.

Aparența de legalitate: Pentru a câștiga încrederea victimelor, promisiunile de vânzare-cumpărare se încheiau la birouri notariale, unde se legaliza semnătura părților. Acest demers, deși oferea o aură de oficialitate, nu implica verificarea de către notar a situației juridice a terenului sau a veridicității declarațiilor din contract.

Prăbușirea schemei: Inculpatul a folosit banii din comisioane pentru a plăti o parte din ratele către proprietarii inițiali și pentru cheltuieli personale (inclusiv o excursie în Dubai). În cele din urmă, nu a mai putut achita datoriile, contractele sale inițiale de cumpărare au fost rezoluționate, iar cumpărătorii de bună-credință, care plătiseră comisionul, s-au trezit că nu mai pot intra în posesia terenurilor promise.

Soluția Curții și Doctrina Relevantă

Încadrarea juridică: Faptele au fost corect încadrate ca înșelăciune în formă continuată, având în vedere numărul mare de victime (25 de acte materiale) și unitatea de rezoluție infracțională. Instanța a reținut că inculpatul a acționat cu intenție directă de a induce în eroare.

Rechizitoriul prescripției răspunderii penale: Inculpatul a invocat împlinirea termenului de prescripție, însă instanța a respins argumentul. Curtea a realizat o analiză detaliată a jurisprudenței Înaltei Curți de Casație și Justiție și a Curții Constituționale (Decizia nr. 297/2018), stabilind că instituția întreruperii cursului prescripției este în continuare funcțională. Astfel, fiecare act procedural care, potrivit legii, a fost comunicat inculpatului (ex: aducerea la cunoștință a calității de suspect, trimiterea în judecată) a întrerupt cursul prescripției, calculându-se un nou termen de la fiecare dintre aceste momente.

Individualizarea pedepsei

Deși faptele prezentau o gravitate ridicată, instanța de fond a aplicat o pedeapsă de 1 an și 6 luni de închisoare, cu suspendarea executării sub supraveghere pe un termen de 3 ani. La stabilirea acestei pedepse, s-au cântărit următoarele elemente:

Circumstanțe agravante: Gravitatea ridicată a infracțiunii, modalitatea elaborată de comitere, numărul mare de victime și disprețul manifestat față de valorile sociale protejate.

Circumstanțe atenuante: Lipsa antecedentelor penale ale inculpatului a fost factorul decisiv care a înclinat balanța spre o pedeapsă neprivativă de libertate.

Atitudinea procesuală: Inculpatul nu a recunoscut faptele, susținând că eșecul afacerii a fost cauzat de criza economică, atitudine care a cântărit negativ în evaluarea sa.

Ce învățăm din această speță?

Datoria de diligență în tranzacțiile imobiliare: Orice cumpărător are obligația de a verifica situația juridică a unui imobil prin solicitarea unui extras de carte funciară de informare actualizat. Acesta este singurul document care relevă proprietarul real, precum și existența oricăror sarcini (ipoteci, interdicții).

Atenție la "ofertele de nerefuzat": Prețurile derizorii, precum cel de "1 euro", ascund aproape întotdeauna costuri suplimentare sau riscuri majore. Este esențial să se analizeze costul total al tranzacției, nu doar prețul afișat.

Rolul limitat al notarului în anumite proceduri: Legalizarea unei semnături pe un antecontract nu este același lucru cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Prima procedură confirmă doar identitatea semnatarilor, nu și legalitatea sau veridicitatea conținutului actului.

Prescripția penală este o instituție complexă: Calculul termenelor de prescripție și cauzele de întrerupere sunt aspecte tehnice, a căror interpretare corectă, în lumina deciziilor Curții Constituționale, este esențială pentru soluționarea unei cauze penale.