Art. 1818: Imposibilitatea folosirii bunului

Art. 1777 - Noțiunea de locațiune; Art. 1787 - Obligațiile locatorului; Art. 1788 - Reparațiile efectuate de locator și locatar; Art. 1797 - Obligația de a plăti chiria; Art. 1270 - Forța obligatorie a contractului; Art. 1351 - Caz fortuit și forță majoră; Art. 1549 - Încetarea contractului; Art. 1551 - Rezilierea contractului; Art. 1557 - Daune-interese

Articolul 1818 din Codul Civil reglementează consecințele juridice ale imposibilității de folosire a bunului închiriat, stabilind un regim diferențiat în funcție de amploarea și cauza acestei imposibilități. Alineatul (1) prevede încetarea de drept a locațiunii în cazul distrugerii integrale a bunului sau al imposibilității totale de utilizare conform destinației. Aceasta reprezintă o aplicare a teoriei riscului contractual în ipoteza pieirii totale a bunului închiriat. Alineatul (2) tratează imposibilitatea parțială de folosință, acordând locatarului opțiunea între rezilierea contractului sau o reducere proporțională a chiriei, mecanism ce reflectă adaptarea contractului la noile circumstanțe. Alineatul (3) face trimitere la Art. 1788 în cazul simplei deteriorări a bunului, subliniind că în această situație locațiunea continuă, iar remediul constă în efectuarea reparațiilor necesare. În fine, alineatul (4) statuează principiul conform căruia, dacă imposibilitatea (totală sau parțială) de folosință este fortuită (neimputabilă părților, rezultată dintr-un caz fortuit sau forță majoră), locatarul nu este îndreptățit la daune-interese. Această prevedere consolidează regula *res perit debitori* în contextul contractului de locațiune, în sensul că riscul pieirii fortuite a bunului este suportat de locator, dar fără ca locatarul să poată cere despăgubiri, întrucât nu există o culpă a locatorului.

Notă: Aceste explicații sunt oferite pentru a facilita înțelegerea textului de lege.